Kalkulátor >> Lakásvásárlás
A lakáshitel egy lakáscélú kölcsön, a bank csak akkor folyósít hitelt, ha azt lakásvásárlásra vagy egyéb lakáscélra használjuk fel. Pénzintézetenként változó a lakáscél, de a legtöbb banknál az alábbiak:
új vagy használt lakás, vagy ház vásárlása
új lakás vagy ház építése
korszerűsítés
felújítás
bővítés
hitelkiváltás
A lakáshitel alapvetően az alábbi feltételekhez kötött:
Amit mindenképp át kell gondolnunk hitelfelvétel előtt, milyen legyen a kamatozás:
A fix kamatozás azt jelenti, hogy a kamat mértéke a futamidő végéig rögzített. Ez kiszámíthatóvá, jobban tervezhetőbbé teszi a kölcsön visszafizetését. Ez a konstrukció azonban drágább is, mivel a fix kamatok magasabbak a változó kamatoknál.
A változó kamatozás során a bank kamatperiódusokat állít fel, jellemzően 3, 5 vagy 10 éves időszakra. Ezek alatt a kamatozás nem változik, azonban periódusváltásnál a referenciamutató alapján emelkedhet, ami növeli a havonta fizetendő törlesztőrészletet.
Tehát nagyon nem mindegy, hogy a például 10 éves időtávon mit választunk. A jelenlegi lakáshitel kamatok alacsonyak, és a legtöbb elemzés szerint a jövőben emelkedni fognak.
Szintén érdemes átgondolni, milyen hosszú futamidő alatt fizetjük vissza a lakáshitelt, és mik az előnyök és hátrányok.
Rövid futamidő: ha várható egy kamatemelési ciklus, az a változó kamatozású lakáscélú hitel kamataira is kihat és hatalmasat emelkedhet a kezdeti értékhez képest a törlesztő. Ilyenkor – ésszerű keretek között - érdemes lehet rövid futamidővel inkább többet fizetni havonta és gyorsan letudni a kölcsönt alacsonyabb kamatokkal. A hosszú távú futamidő esetén értelemszerűen a teljes visszafizetendő összeg is nagyobb, hiszen több hónapig fizetjük a törlesztőket.
Hosszú futamidő: sokkal kezelhetőbb - alacsonyabb - törlesztőrészletet eredményez a hosszabb futamidő. Ha számíthatunk arra, hogy egy kamatemelési ciklus következik (erre pedig nagyobb esély van a hosszabb futamidő alatt), akkor biztonságosan fixálhatjuk az éves hitelkamatot, így végig kiszámítható lesz törlesztőnk.
A hiteligényléshez az alábbi dokumentumokra lesz szükség:
személyes okiratok: érvényes személyi igazolvány, személyi azonosító jel lakcímkártya, adókártya
igazolt jövedelemről szóló igazolások, kiegészítő jövedelemről szóló igazolások
a banki formanyomtatványok
kiadásokról szóló bankszámlakivonat (legalább 3 havi), esetleg közüzemi számlák
adásvételi szerződés
ingatlan-nyilvántartási kérelem
értékbecslési szakvélemény
tulajdoni lap
alaprajz
bizonyos esetekben: építési engedély, hitelfedezeti biztosítás kötvénye
ha más banknál van hitel: törlesztési igazolás
Ha minden dokumentum rendben és a hitelbírálaton is zöld utat kaptunk, megkezdődhet a hitelösszeg folyósítása. A pénzt nem a mi folyószámlánkra utalja a bank: vagy az ügyletet kezelő ügyvédhez kerül, vagy egyenesen az eladó számlájára. A bank a folyósításért is díjat számíthat fel, amely általában a hitelösszeg bizonyos százaléka (jellemzően 1%), vagy fix díj.
A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel a Magyar Nemzeti Bank által adott minősítés. Azt jelzi, hogy a hitel megfelel az alábbi feltételeknek:
csak annuitásosan (azaz egyenlő havi törlesztőrészletekkel) törleszthető
3, 5 és 10 éves kamatperiódusokra osztott, vagy végig fix kamatozású
gyorsan elbírálható és folyósítható
a referenciaindexhez képest maximum 3,5 százalékkal magasabb kamatfelárral adható
a kiszabható eseti díjak pedig limitáltak.
A fogyasztóbarát lakáshitelről itt írtunk bővebben.
Amennyiben van nagyjából 3 havi törlesztőrészletnek megfelelő szabadon felhasználható pénzünk, választhatjuk az előtörlesztést. Ezzel rövidítjük a futamidőt és a kamat is csökken. A bank, előtörlesztési díjat számolhat fel, ha az előtörlesztés olyan időszakra esik, amikor a hitelkamat fix. Így alakul az előtörlesztési díj az előtörlesztés időpontja és a hitelszerződés szerinti lejártának időpontja közötti időtartam szerint:
ha ez több mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 1 százaléka a díj
ha kevesebb mint 1 év, akkor az előtörlesztett összeg 0,5 százaléka a díj
egy évben egyszer maximum 200 000 forintig 0 forint a díj
Részletek az előtörlesztésről a cikkben. Akár egyben is letudhatjuk a hátralevő adósságunkat, ezt végtörlesztésnek hívják és nagyjából ugyanazok érvényesek rá, mint az előtörlesztésre. A bankok itt is díjat számítanak fel, amely lehet fix összeg vagy a végtörlesztett tőke 1-2 százaléka.
A referencia THM feltüntetésére a hitelintézeteket a fogyasztónak nyújtott hitelről szóló 2009. évi CLXII. törvény kötelezi - ezért olvashatsz a bankok weboldalán a termékek alatt néhány bekezdést, ahol példaszámításokkal mutatják meg a kölcsön legfontosabb paramétereit. A következő adatokat kötelezően fel kell tüntetniük:
A reprezentatív példákban a bankoknak meghatározott hitelösszegre és futamidőre kell számolniuk, a hitelkamatot pedig két tizedesjegyig ki kell írniuk. A referencia THM példák bankonként eltérőek, igazodva egy adott termékhez. Ezek az alapadatok, amelyeket minden banki oldalon megtalálsz:
Lakáshitel reprezentatív példa: kölcsön összege 5 000 000 Ft, kölcsön futamideje 240 hónap, ügyleti kamat mértéke 2,81%, Teljes Hiteldíj Mutató (THM) értéke 3,09%, hitelkamat típusa változó (H1K5), havi törlesztőrészlet 27 359 Ft, kölcsön teljes díja 1 672 436 Ft, fizetendő teljes összeg (törlesztőrészletek összege) 6 672 436 Ft.
A Bank360.hu az ügyfelek felé semmilyen díjat, vagy költséget nem számol fel a weboldal, valamint a weboldalon megtalálható kalkulátorok használatáért. A https://bank360.hu használata az ügyfelek számára ingyenes.
A kalkulátor az aktuális banki hirdetményekben szereplő kondíciókat veszi figyelembe. A hitelek egyes paraméterei, feltételei eltérőek bankonként, ezért a további részletekről érdemes a bank oldalán meggyőződni. A célunk az, hogy egy átlátható és összehasonlítható listában mutassuk be a banki termékeket, ezért minden esetben a kiválasztott keresési paraméterek alapján az elérhető legkedvezőbb hitelajánlatot jelenítjük meg a listában. A keresés során ki lehet választani a futamidőt, a hitelösszeget és a kamatperiódust is, valamint érdemes megjelölni, ha a havi nettó jövedelmed 250.000,- forint felett van, mert sok banknál innen indulnak az akciós kölcsönök. Ezen kívül, ha vállalod, hogy a jövedelmed az adott bankban utalod további kedvezményeket is kaphatsz. A hitelajánlatokat sorba tudod rendezni bank, törlesztőrészlet, THM és teljes visszafizetendő összeg szerint is. Egyes bankok alkalmaznak ügyfélminősítés (scoring) alapú árazást is. Mivel a banki ügyfélminősítés nem publikus ezért mi a legjobb ajánlatokat szerepeltetjük az ajánlati listában. A maximum THM mértéke nem haladhatja meg a jegybanki alapkamat 24 százalékponttal növelt értékét. A maximum THM 2016. 05. 25-e óta 24,9%.
A Bank360 kalkulátor számítási eredménye nem ad teljeskörű felvilágosítást a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelekről, ezért a fogyasztó a további részletek és információk tekintetében tájékozódhat az MNB honlapján, valamint a bankok honlapján, vagy a bankfiókokban.
Megvizsgálja a hitelező bank, hogy vissza tudod-e majd fizetni a hitelt, azaz mennyire vagy hitelképes. A hitelképességet befolyásolják:
Változó, akár 100 ezer forint felett is lehet. Érdemes előzetes hitelbírálatot kérni, mely során nagy valószínűséggel kiderül, hogy megkapnánk-e a hitelt. A előzetes hitelbírálat sokszor ingyenes, illetve több bank időszakonként elengedi a hitelbírálati díjat.
Az alacsony kamat nem feltétlen jelent kedvező hitelt. A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) viszont azt mutatja meg, hogy mennyibe kerül a kölcsön összességében, mert kamat mellett tartalmazza a hitelfelvétellel kapcsolatos díjakat is. Minél alacsonyabb a THM, annál kevesebbet kell összesen visszafizetni, tehát annál kedvezőbb a hitel.
A THM tartalmazza:
A THM nem tartalmazza:
A hitel szempontjából:
A hitelfelvevő szempontjából:
Az ingatlan szempontjából:
A hitel kamatának növekedésével a havi törlesztő is emelkedik. A hitelező bank a szerződésben a minden kamatforduló napján emelheti a hitel kamatát. Ha fix kamatozású lakáshitelt választunk, ilyen nem történhet.
A hitel kamata az úgynevezett referenciakamat függvénye. Ha ezek emelkednek, a lakáshitel kamatai is nőnek. A referenciakamatot irányadó mutatók határozzák meg. A változó kamatozású piaci lakáshitelek nagy részénél a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) az irányadó mutató.
A futamidő hosszabbításával csökkenthető a havi törlesztőrészlet összege. Ehhez írásban módosítani kell a hitleszerződést. A legtöbb banknál ennek külön díja van, amelyet a THM nem tartalmaz.
Az időtartam, amely alatt az adós köteles visszafizetni a teljes felvett hitelt, annak minden kamatával, költségével és díjával együtt.
Mindegyiknek megvan az előnye. A rövid futamidő választásával értelem szerűen hamarabb ki lehet fizetni a felvett hitelt. A hosszabb futamidő viszont hosszú távú elköteleződést jelent.
Fontos tudni, hogy a lakáshitel bármikor előtörleszthető, ezáltal csökkenthető a futamidő. Ez a legtöbb helyen évi 200 000 forintig díjmentes. E felett a hitelszerződésben meghatározott díj fizetendő.
Kizárólag írásbeli szerződésmódosítással. Ez általában külön díjjal jár.
A Jövedelemarányos Hiteltörlesztési Mutató (JTM) megmutatja, hogy a rendszeres havi nettó jövedelmed a hány százalékát költheted hiteltörlesztésre. A fontos részletek itt.
Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) tartalmazza a hitelfelevő korábbi hiteleit és azt, hogy ezeket hogyan fizette. Ha valaki 90 napnál tovább tartozik az aktuális minimálbérrel, felkerül a negatív KHR listára és csak nagyon nehezen kaphat újabb hitelt. Régebben BAR lista néven ismerték.
A hitelbiztosítéknak bevont ingatlant jelzálogjog terheli. Ha nem fizetjük sokáig a törlesztőket, a bank az ingatlant értékesítheti. Ez csak a legvégső lépés, amelyet a bankok is próbálnak elkerülni. Ha nem tudod fizetni a hiteled, mindenképpen tudasd a bankoddal.
Bankonként változik, de általában nem lehet, vagy nehéz jelzáloghitelt kapni, ha:
Igen, több banknál is. A nyaralóra ugyanúgy jelzálogjogot jegyez be a bank.
Jelzáloghitelt csak a haszonélvező írásbeli hozzájárulásával lehet felvenni a haszonélvezettel terhelt ingatlanra. Általában az ilyen hitel feltétele, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja adóstársként szerepeljen, vagy feltételesen lemondjon a haszonélvezeti jogáról.
A vételár és a banki értékbecslés összege nem feltétlen azonos. A legtöbb bank a saját értékbecslőjével végezteti el az ingatlan értékelését, és ez alapján állapítja meg a maximálisan hitelezhető értéket.