ROVATOK
SZOLGÁLTATÁSOK
PORTFOLIO CSOPORT
Versenyeztesd meg a bankok ajánlatait, és válaszd ki a számodra legkedvezőbbet.
Add le érdeklődésed a választott lakáshitelre, és szakértőnk visszahív.
Ha kiválasztottad a számodra megfelelő bankot, segítünk az ügyintézésben is.
A szerződést minden esetben szakértőnk segítségével és az általad kiválasztott bankkal kötöd.
Jelzáloghitel (úgynevezett lakáshitel) az alábbi célokra igényelhető:
Fontos, hogy a bank által megszabott igénylési feltételek, valamint a hitel kamata eltérő lehet aszerint, hogy milyen célra igényeljük a jelzáloghitelt. Általában szabad felhasználás esetén magasabbak a kamatok, ám ez még így is alatta marad az ugyancsak szabadon elkölthető személyi kölcsönök kamatszintjének.
Alkalmazotti jövedelem esetén elvárás a legalább 3 hónapos munkaviszony az aktuális munkahelyen, ami lehetőleg határozatlan idejű. A 3 hónap szempontjából lényeges, hogy ez három teljes hónapot jelent, vagyis aki például január 15-én kezdett, az legkorábban május 1-től igényelhet lakáskölcsönt.
A bankok minden esetben meghatározzák a minimálisan elvárt jövedelem nagyságát, ami általában a minimálbér, vagy ezt meghaladó összeg. Sokan nem tudják azonban, hogy vannak úgynevezett elsődleges, valamint másodlagos jövedelmek.
A bankok elvárják, hogy az elsődleges jövedelemből összejöjjön a minimális elvárás, ami ha teljesül, akkor a másodlagos jövedelmet is figyelembe veszik a bevállalható havi törlesztő meghatározásánál.
Az igazolt jövedelem nagyságától és a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékétől függ, hogy valaki mekkora összegű lakáshitelt kaphat. Jövedelmi oldalról a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) határozza meg a hivatalos plafont: egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében 500 ezer Ft alatti havi nettó jövedelem esetén a hitel/hitelek havi törlesztői nem haladhatják meg a kereset 50%-át. Ettől a bankok azonban lefelé eltérhetnek, ezért általános a jövedelem 30-50%-os terhelhetősége.
A felvehető lakáshitel szempontjából fontos a fedezetül szolgáló ingatlan becsült forgalmi értéke, ugyanis a hitelösszeg nem haladhatja meg ennek 80%-át. Azonban ez is csak a jogszabályi plafon, amitől a bankok elérhetnek. Általánosságban elmondható, hogy Budapesten és a nagyobb városokban ez az arány magasabb, míg a kisebb településeken, falvakban, ahol a kevés tranzakció miatt nehezen becsülhető meg pontosan egy ingatlan értéke, ott alacsonyabb, 50-70%.
A KATA-s jövedelmet elfogadják a bankok, ám, hogy a számlázott összeg alapján mekkora nettó jövedelmet állapítanak meg, az már eltérő. Erre nézve három banki gyakorlattal találkozhatunk, és ahogy látható, az igénylő szempontjából nagyon nem mindegy, hogy melyiket alkalmazzák vele kapcsolatban.
A KATA-sok szempontjából más különbség is van azonban a bankok gyakorlata között. Van pénzintézet, amelyik legalább egy teljes (12 hónapos) lezárt pénzügyi évet vár el, míg másnál elegendő egy lezárt, nem teljes pénzügyi év is. Ez utóbbinál azonban az éves jövedelmet mindenképpen 12-vel osztják el, vagyis a havi nettó itt alacsonyabb lesz.
A gyermekvállalás és a lakásvásárlás, ezzel pedig a hitelfelvétel sok esetben összekapcsolódik. Vagy azért, mert az első gyermek megszületésének idejére a család már szeretne saját otthonban élni, vagy azért, mert az új jövevény miatt a meglévő lakás már kicsi lesz, ezért váltanának nagyobbra.
Az átlagos elbírálási idő 1 – 1,5 hónap. Ez hosszabb lehet, amennyiben a hitelbírálat alatt kiderül valamilyen új információ (például egy-egy eltitkolt hitelkártya…), mivel a bank ilyenkor új papírokat kérhet be. Továbbá több időt vehet igénybe a hitelügyintézés akkor is, ha például CSOK támogatást kérsz a hitelhez.
Egy lakáshitel törlesztőrészlete a futamidő alatt többször is megváltozhat, emelkedhet is és csökkenhet is. Hogy hányszor változhat, az attól függ, milyen hosszú kamatperiódust választasz. A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a hitel kamata változatlan. Az új lakáshitelek többsége 5 vagy 10 éves kamatperiódusú, de népszerűek a futamidő végéig rögzített kamatú kölcsönök is. A forintosított devizahitelesek közül azonban sokaknak van 3 havonta változó kamatú hitele, amelyek jelentős mértékben ki vannak téve egy esetleges kamatemelkedés következményeinek.
A lakáshitelek maximális futamideje lehet akár 35 év is, azonban sokszor felesleges ilyen hosszú időre elhúzni a törlesztést. Nagy hátrány, hogy minél hosszabb a futamidő, annál magasabb a teljes visszafizetés a bank felé. Inkább abból indulj ki, hogy mekkora törlesztőrészletet tudsz vállalni, mivel ez a lehetséges futamidőt is befolyásolja. A törlesztőrészlet ne annyi legyen, amennyit éppen ki tudsz fizetni! Maradjon tartalék is arra az esetre, ha emelkedne a kamat a futamidő alatt!
Általánosan elmondható, hogy egy lakáshitel esetében 20% az elvárt minimális önerő nagysága, vagyis egy 20 millió Ft-os ingatlan esetében legalább 4 millió Ft saját forrás bevonása szükséges.
Megoldható, hogy ne legyen szükség önerő bevonására a hitelfelvételhez, ám ebben az esetben egy másik ingatlan bevonására van szükség pótfedezetként. A hitelösszeg ebben az esetben a fedezetként bevont ingatlanok becsült forgalmi értékének legfeljebb 80%-a lehet, de a bankok ettől lefelé eltérhetnek és el is térnek.
Egy kisebb értékű ingatlan megvásárlása esetén az önerőt pont fedezi a gyerekek után igénybe vehető CSOK összege. Ezt meglévő gyermekek esetén minden bank elfogadja önerőként, ám vállalt gyermeknél már ez nem egyértelmű.
A Babaváró támogatás is segíthet az önerő előteremtésében. Ha lakásvásárlási célra igényeljük a konstrukciót, akkor jogszabály alapján a kölcsön 25%-át ingatlantehernek, míg 75%-át önerőnek lehet tekinteni. Például egy 20 millió forintos lakás megvásárlására a vevő felvenne 10 millió forint babaváró hitelt és 10 millió forint lakáshitelt. A bank a vételárnak maximum a 70 százalékáig hitelez, vagyis 14 millió forint hitelt ad. Esetünkben a lakáshitel, valamint a babaváró hitel 25%-a számít ingatlant terhelő hitelnek, ezek együttes nagysága pedig 12,5 millió forint. Vagyis ezek alapján a vásárlás megfinanszírozható fedezeti oldalról tényleges saját megtakarítás nélkül is.
Fedezetként csak Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai rendezettek.
Nagyon fontos, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Nem kell mérnöknek lenni ahhoz, hogy meg tudja valaki állapítani egy lakásról, hogy lakható-e, vagy sem. Van működő fürdő és WC? Van konyha és abban vízvételi lehetőség? Van ablak a szobán? Van állandó fűtés? Ha ezek valamelyike nincs, akkor az ingatlan lakhatatlannak számít.
Ekkor sincs azonban minden veszve, hiszen előfordulhat, hogy jó áron vásárolna meg valaki egy lerobbant ingatlant, amit azután hitelből újítana fel. Megoldást jelenthet ebben az esetben, ha például egy családon belüli (fedezetként bevonható) ingatlanra vesz fel hitelt valaki, így finanszírozva meg a munkálatokat.
A csok hitel a lakáshitel egy speciális fajtája, amihez állami kamattámogatás jár. A csok (családi otthonteremtési kedvezmény) hitelnél olcsóbb lakáscélú hitelt ma nem találni Magyarországon, hiszen a maximum 3 százalékos, ráadásul a futamidő végéig fix kamat éppen fele a hasonló piaci ajánlatok kamatszintjének. (Persze változó kamatozással vannak kisebb kamatok, de ezek egy átlagos család számára óriási kockázatot jelentenek, így számolni sem érdemes velük.)
A csok lakáshitellel kapcsolatban 2019-ben két fontos változás is történt:
A csok hitelek között kamatszintben nincs különbség, mert bár a bankok elvileg mehetnének 3% alá, ezzel a lehetőséggel jelenleg nem élnek. Mégis vannak a banki ajánlatok között eltérések a teljes visszafizetést illetően: a 12 hazai bank ajánlatát összehasonlító Lakáshitel Kalkulátor szerint a legkedvezőbb és a legdrágább csok hitel között 220 ezer Ft a különbség teljes visszafizetésben.
A különbség abból adódik, hogy a bankok egy része akciósan ingyenes elő- és végtörlesztést kínál, míg máshol az induló költségekből engednek el, de olyan is van, ahol korlátlan számú ingyenes előtörlesztést biztosítanak lakástakarékokból. (Ez utóbbi például 4 db ltp szerződés betörlesztésekor akár 180 000 Ft megtakarítást is jelenthet, ha 1,5 %-os elő- és végtörlesztési díjjal számolunk.)
Ahhoz, hogy csok hitelt kaphass, két dolognak kell megfelelned:
A felvehető maximális hitelösszeg – függetlenül attól, hogy új vagy használt ingatlan vásárlására fordítanánk – 3 gyermek megléte vagy vállalása esetén 15 millió Ft, míg 2 gyermeknél 10 millió Ft a felső határ.
A csok hitel feltétele az, hogy az igénylő megfeleljen a csok személyi követelményeinek, ám ahhoz, hogy csok hitelt is megkapjuk, hitelképesnek kell lennünk. Elengedhetetlen például, hogy az igénylő megfelelő nagyságú, a bank által elfogadott jövedelemmel rendelkezzen. A bankok eltérően kezelik a speciális jövedelmeket, így különbség lehet például a készpénzes jövedelem, a külföldi jövedelem, a napidíj elfogadását illetően.
A falusi csok, ahogy a neve is mutatja, a Családok Otthonteremtési Kedvezményének (csok) egy speciális fajtája, ami a tanyák, valamint bizonyos kistelepüléseken lakások és házak vásárlásához, felújításához és korszerűsítéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást.
Amennyiben a falusi CSOK nem elég egy ingatlan megvásárlásához, akkor a család igényelheti a kedvezményes, fix 3%-os csok hitelt mellé. Fontos azonban, hogy erre csak akkor van lehetőség, ha korábban nem igényelték még ezt a hitelfaját!
A falusi csok mellé megigényelhető támogatott hitel feltételei megegyeznek a csok hitelével, annyi különbséggel, hogy ez kizárólag használt lakás vagy ház vásárlására igényelhető. A hitel maximális összege vásárlás+bővítés / korszerűsítés esetén 2 gyermekre 10 millió Ft, 3 gyermekre 15 millió Ft.
A szabad felhasználású jelzáloghitelek tetszőleges célra igényelhetők, így ezek gyakran a személyi kölcsönök alternatívái. A szabad felhasználású jelzáloghitelek előnye a személyi kölcsönökhöz képest, hogy itt nagyobb a maximális hitelösszeg és futamidő. (Személyi kölcsönnél a hitelösszeg legfeljebb 10 millió Ft, a futamidő pedig 10 év lehet.)
A szabad felhasználású jelzáloghitelek kamata is kedvezőbb a személyi kölcsönökénél, ami annak köszönhető, hogy a jelzáloghiteleknél van ingatlanfedezet, ami nagyobb biztonságot jelent a bank számára.
Kisebb – jellemzően 1-5 millió forintos – hitelösszeg esetén mégis kedvezőbb lehet egy személyi kölcsön, ugyanis ezeknél lényegesen alacsonyabbak az induló és egyszeri költségek. (Például nincs értékbecslés, közjegyzői és ügyvédi díj, mint ahogy földhivatali bejegyzésre sincs szükség.)
A személyi kölcsönök további előnye, hogy ezeknél nincs szükség ingatlanfedezetre, valamint az igénylést követően átlagosan 5-7 nap alatt megtörténhet a folyósítás, míg a lakáshiteleknél az átfutási idő 1-2 hónap is lehet.
Jelzáloghitel igényelhető meglévő hitel vagy hitelek (akár egy személyi kölcsön, hitelkártya hitel, áruhitel) kiváltására is, mert a lakáshitel kamata ezeknél alacsonyabb, így összegében alacsonyabb törlesztő érhető el. A meglévő lakáshitel is kiváltható másikkal, vagy azért, mert kedvezőbb kamatszint érhető el, vagy azért, mert egy kiváltással hosszabb kamatperiódusra, ezzel pedig kamatkockázat szempontjából kiszámíthatóbb kölcsönre lehet váltani.
Ez utóbbi különösen a változó kamatozású lakáshitelek esetében lehet előnyös, hiszen ezek kamata 3-12 havonta változhat, így egy esetleges kamatemelkedés hatása nagyon gyorsan begyűrűzhet a havi törlesztőbe is. Bár az új lakáshitelek között a változó kamatozásúak aránya elenyésző, a teljes hitelállományon belül mégis több százezer ilyen szerződés él, mert a devizahiteleket anno 3 havonta változó kamatú forinthitelekre „alakították” át.
Hitelkiváltás célú hitelfelvételnél fontos előny, hogy ilyenkor a kiváltandó hitel törlesztőjét nem veszik figyelembe a JTM-vizsgálatnál, hiszen a kiváltást követően ezt már nem kell fizetni.
A BISZ Zrt. honlapja szerint 2019 végén 1,2 millió fennálló és 263 ezer megszűnt mulasztást tartottak nyilván Magyarországon. Őket – a bankkártyás csalásban részt vevőkkel és a csalás miatt elutasított lakáshitel-igénylést benyújtókkal együtt – az úgynevezett KHR rendszerben (korábbi, máig népszerű nevén, a BAR-listán) tartják nyilván. A KHR adatbázis a magyar hitelezésben rendkívül fontos szerepet játszik, ugyanis a bankok egy hiteligény elbírálásakor kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő fennálló vagy úgynevezett megszűnt mulasztással szerepel-e benne. A fennálló tartozás azt jelenti, hogy az adós a lekérdezés pillanatában is késedelemben van, míg megszűnt státuszba azok kerülnek, akik rendezték a tartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év. Az előbbiek úgynevezett aktív KHR-esek, akik nem kaphatnak a bankoktól lakáshitelt, Babaváró hitelt vagy személyi kölcsönt!
Azok, akik már rendezték hiteltartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év, úgynevezett passzív KHRstátuszúak lesznek. Személyi kölcsönt ők nem kaphatnak, ám lakáshitelhez jutni van esélyük, ugyanis a lakáshitel kalkulátor által vizsgált 13 bank közül néhány hitelezi őket. Ezért számukra rendkívül fontos, hogy jó helyre nyújtsák be a hiteligénylésüket, amiben az érdeklődés leadása után a Bankmonitor hitelszakértői tudnak segíteni.